Нотариусы неправомерно составляют два договора
Некоторые нотариусы в Украине практикуют составлять два договора купли-продажи жилого/дачного дома и купли-продажи земельного участка.
Особенности оформления
Оформляется один общий договор купли-продажи садового (дачного) дома вместе с земельным участком, на котором он расположен.
Нотариус составляет единый договор купли-продажи, куда вносятся данные как на сам дачный дом, так и на земельный участок.
Несмотря на один договор, в Государственном реестре вещных прав нотариус проводит две разные регистрационные действия — отдельно на дом и отдельно на землю, так как это два самостоятельных объекта недвижимости.
Покупатель в итоге получает два отдельных извлечения (витягу) из реестра прав собственности — на строение и на землю.
Нотариус настаивает на необходимости двух договоров. Чем аргументировать?
Аргументировать свою позицию нужно нормами Гражданского (ГКУ) и Земельного (ЗКУ) кодексов Украины, которые прямо предусматривают возможность объединения сделки в один документ.
Нотариусы часто настаивают на двух договорах из-за внутренней технической рутины (проще заполнять стандартные бланки) или ради получения двойной оплаты за свои услуги (за составление двух документов вместо одного).
Ссылки на законы для защиты вашей позиции
Статья 377 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). В ней четко указано, что к лицу, приобретшему право собственности на жилой дом (или садовый/дачный дом), одновременно переходит право собственности на земельный участок, на котором он расположен. Закон связывает эти объекты неразрывно.
Статья 120 Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Дублирует это правило: переход права собственности на здание влечет за собой автоматический переход права на землю.
Часть 2 статьи 628 ГКУ (Смешанный договор). Стороны имеют право заключить договор, содержащий элементы различных договоров. Купля-продажа дома и купля-продажа земли в одном документе — это классический смешанный договор.
Закон прямо разрешает объединять их.
Главные аргументы для разговора с нотариусом
Экономическая нецелесообразность для клиента. Оформление двух договоров удваивает расходы на нотариальные бланки и саму услугу правовой/технической работы нотариуса. Сообщите, что вы хотите минимизировать расходы покупателя и свои.
Единая правовая природа. Дом не может существовать в воздухе без земли. Логично и юридически грамотно зафиксировать единую волю сторон и общую сумму сделки в одном документе.
Общепринятая нотариальная практика. Большинство нотариусов в Украине без проблем составляют один комплексный договор купли-продажи жилого/дачного дома и земельного участка.
Если нотариус категорически отказывается идти навстречу и делать один смешанный договор, вы имеете полное право обратиться к другому нотариусу. Найти специалиста, который ценит комфорт клиентов, не составит труда.
25.07.2026